Dès lors que vous envisagez la vente d’un bien immobilier, il est impératif de préparer votre dossier en amont. La législation française prévoit notamment des diagnostics informant les acheteurs potentiels de l’état du bien concerné. Les obligations sont fixées par l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Voici donc la liste des diagnostics à envisager avant la cession définitive de votre logement.
Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?
La démarche consiste à réaliser des contrôles spécifiques sur un bien donné. Il ne s’agit aucunement d’un état des lieux mais d’un ensemble d’études qui déterminent l’état du logement et qui permet donc d’identifier les éventuels travaux à engager. C’est obligatoirement un diagnostiqueur professionnel qui intervient dans l’établissement du dossier de diagnostics techniques abrégé DDC. Le résultat de ce bilan est transmis à l’acquéreur à la signature du contrat de vente, voire plus tôt.
Le diagnostic immobilier est donc un bilan des équipements existants, ce qui se rapporte à leur ancienneté et leurs performances. L’étude informe de ce fait de la viabilité du bien mis en vente.
Les diagnostics obligatoires en cas de vente
Au total, ce sont 9 diagnostics différents qui sont à réaliser en amont d’une vente immobilière. Ces études peuvent être réalisées individuellement ou sous forme de pack. La mise en œuvre dépend en effet de certaines conditions, ce que nous aborderons dans un paragraphe ultérieur.
En cas de vente, il faut donc prévoir :
1- le diagnostic Loi Carrez
2- le diagnostic termite
3- le diagnostic amiante
4- le diagnostic plomb ou CREP (constat de risque d’exposition au plomb)
5- le diagnostic ESRIS (état des servitudes risques et d’information sur les sols), anciennement ERNMT (état des risques naturels, miniers et terrestres)
6- le DPE (diagnostic de performance énergétique)
7- le diagnostic gaz
8- le diagnostic électrique
9- le diagnostic assainissement.
Et côté budget ?
Chaque diagnostiqueur est libre de fixer ses tarifs car il n’existe pas de barème légal encadrant ces études. Le budget à prévoir va à la fois dépendre du (des) type(s) de diagnostic(s) à réaliser mais aussi de la superficie du bien immobilier concerné. Sa localisation peut par ailleurs influencer la tarification.
Voici quelques tarifs fournis à titre purement indicatif, afin que vous puissiez estimer votre budget :
– diagnostic amiante : entre 80€ et 135€
– CREP : entre 115€ et 225€
– diagnostic électrique : entre 60€ et 125€
– DPE : entre 85€ et 140€
– diagnostic loi Carrez : de 70€ à 115€
– diagnostic gaz : de 100€ à 135€.
Les diagnostiqueurs professionnels proposent généralement des packages incluant 4 à 8 diagnostics différents. Comptez entre 300€ et 520€ pour un pack de 8 études.
Cependant, il est possible que certains diagnostics ne soient pas applicables à votre bien. Dans ce cas, la meilleure option reste de solliciter des études indépendantes. Notez que des remises sont souvent accordées si vous confiez la totalité de vos diagnostics immobiliers à un même professionnel. N’hésitez donc pas à négocier les coûts pour garder la maîtrise de votre budget.
Quels sont les critères rendant obligatoires ces diagnostics immobiliers ?
Les neufs diagnostics préalablement cités ne sont pas systématiquement obligatoires. Comme mentionné précédemment, leur réalisation est encadrée par des conditions spécifiques. Il est de ce fait nécessaire de vous informer sur ces critères pour pouvoir identifier les diagnostics à prévoir impérativement.
Diagnostic Carrez
Il est obligatoire si le bien à vendre fait partie d’une copropriété. A titre de rappel, la démarche consiste à mesurer la surface privative, excluant des pièces de moins de 8m² et les espaces où le plafond est à moins de 1,80m. Le certificat délivré par le diagnostiqueur est valable tant que des travaux modifiant cette surface ne sont pas engagés.
Diagnostic termites
Il s’applique aux biens immobiliers qui se situent dans des zones infestées ou susceptibles de l’être. C’est un arrêté préfectoral qui définit l’obligation d’effectuer ce diagnostic. Sa validité est limitée à 6 mois.
Diagnostic amiante
Si le permis de construire vous a été remis avant le 1er juillet 1997, vous devez présenter les rapports d’un diagnostic amiante aux acheteurs potentiels. La validité est de 3 ans en cas de détection d’amiante.
Si la présence d’amiante n’est pas avérée, le diagnostic est valide de manière définitive.
Constat de risque d’exposition au plomb
Ce diagnostic est réputé obligatoire pour toute habitation dont les travaux de construction ont pris fin avant le 1er janvier 1949. Cela s’explique par l’intégration régulière du plomb dans les peintures composées avant cette date. Le plomb étant nocif, il est désormais interdit bien qu’il puisse subsister dans les couches d’ancienne peinture.
Si la présence de plomb est détectée, le diagnostic est valide 1 an. Le cas échéant, les résultats qui vous sont communiqués ont une validité définitive.
ERSIS
Si le bien immobilier se situe dans une zone soumise à des risques naturels (inondation, séismes, feux de forêt, assèchement, etc.) et/ou technologiques (pétroliers, chimiques, etc.), il est obligatoire de réaliser une ERSIS. La durée de validité du rapport d’étude est de 6 mois.
DPE
Le diagnostic de performance énergétique est toujours obligatoire. Sa validité est de 10 ans.
Diagnostic gaz
Si votre installation de gaz naturel est âgée de plus de 15 ans, vous devez obligatoirement fournir les rapports d’un diagnostic gaz de moins de 3 ans. C’est en effet la durée de validité du document.
Diagnostic électrique
Si l’installation électrique a été mise en oeuvre il y a plus de 15 ans, ce diagnostic se révèle obligatoire. Il bénéficie d’une validité de 3 ans.
Diagnostic assainissement
Le critère d’obligation est défini par l’existence d’un système d’assainissement individuel. Ce diagnostic est valide sur 3 ans.
L’information sur le mérule est un diagnostic complémentaire à envisager. Il informe de la présence de champignons parasites. Néanmoins, sa réalisation n’est pas obligatoire.
Un grand merci à Amiante Diagnostic pour les conseils prodigués en vue de la rédaction de cet article.