L’investissement immobilier est une solution prisée pour diversifier ses placements, générer des revenus locatifs et préparer sa retraite.
Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales qui en découlent. Cela peut vous aider à optimiser votre impôt et à tirer le meilleur parti de votre investissement. Dans cet article, nous aborderons les différents régimes fiscaux, les dispositifs de défiscalisation et les spécificités de certaines formes d’investissement immobilier.
Les régimes fiscaux appliqués aux revenus locatifs
Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, les revenus générés sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Plusieurs régimes fiscaux s’appliquent selon la nature de la location et la situation du propriétaire. Pour être sûr de vous y retrouver et de ne pas faire d’erreur, je vous conseille de vous rapprocher d’un expert-comptable en investissement immobilier.
La location nue
La location nue concerne les biens loués sans meubles. Les revenus perçus sont alors qualifiés de revenus fonciers. Deux régimes d’imposition sont possibles : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier s’applique si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges, sans justificatif. Le revenu imposable est donc égal à 70% des loyers perçus.
Si vos revenus fonciers dépassent ce seuil ou si vous optez pour le régime réel, vous devrez déclarer l’ensemble de vos dépenses réelles (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.). Le revenu imposable correspond alors à la différence entre les loyers encaissés et les charges déductibles.
La location meublée
Dans le cas d’une location meublée, les revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition sont également envisageables : le micro-BIC et le régime réel.
Le micro-BIC s’applique si vos recettes annuelles n’excèdent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour une résidence de tourisme classée). Il offre un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges, avec un revenu imposable égal à la moitié des loyers perçus.
Le régime réel, quant à lui, permet de déduire vos charges réelles, mais aussi d’amortir votre bien et vos meubles sur plusieurs années. Ce régime peut être plus avantageux si vous engagez des dépenses importantes.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Pour encourager l’investissement immobilier, divers dispositifs de défiscalisation ont été mis en place. Ils permettent de réduire votre impôt sur le revenu, voire de générer un crédit d’impôt, en contrepartie de la mise en location de votre bien selon certaines conditions.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel concerne les investissements locatifs dans le neuf ou en l’état futur d’achèvement. Il offre une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix de revient du logement, selon la durée de la location (6, 9 ou 12 ans). Le montant de la réduction d’impôt est plafonné à 63 000 € sur 12 ans.
Pour bénéficier de ce dispositif, le bien doit être loué nu, en résidence principale, dans des zones géographiques éligibles et respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Le statut LMNP et le régime Censi-Bouvard
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux investisseurs qui louent des biens meublés, que ce soit une résidence principale, une résidence secondaire ou un logement étudiant. Les avantages de ce statut sont nombreux : abattement forfaitaire ou déduction des charges réelles, amortissement du bien et des meubles, exonération de taxe professionnelle, etc.
Le régime Censi-Bouvard, quant à lui, concerne les investissements dans des résidences avec services (étudiantes, seniors, tourisme, etc.). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement, étalée sur neuf ans, dans la limite de 300 000 € d’investissement par an.
Les spécificités de l’investissement via une société immobilière
Investir dans l’immobilier via une Société Civile Immobilière (SCI) ou une Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille présente des avantages en matière de gestion patrimoniale et de transmission. Toutefois, il est crucial de bien maîtriser les implications fiscales de ces structures.
La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu par défaut, mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, les revenus fonciers et les plus-values sont imposés au niveau de la société, tandis que les associés ne sont imposés que sur les dividendes perçus.
La SARL de famille, quant à elle, permet de mettre en commun des biens immobiliers entre membres d’une même famille. Elle est soumise à l’impôt sur les sociétés, mais peut opter pour l’impôt sur le revenu si elle exerce une activité de location meublée.
En conclusion, il est impératif de comprendre les implications fiscales de l’investissement immobilier pour optimiser votre stratégie et profiter pleinement des dispositifs de défiscalisation. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel pour vous accompagner dans vos démarches et vous conseiller sur le meilleur choix à adopter en fonction de votre situation.